人口结构变化对城镇居民住房需求的冲击：影响机理与实证检验

Demographic dividend is one of the strong power of the development of China's real estate market. These are reflected in the promoting effect of demand for housing in urban, which are from the changes of the family demographic structure in micro-level and changes of demographic structure in urban and rural areas in macro-level. It has important implications for the effective of expansion of housing demand, inventory digestion and stabilizing real estate market that researching the effect and mechanisms from the demographic changing to the housing demand of residents in urban. Based on the view of demographic structure, we study the problems of housing demand of residents in urban from the changes of the family demographic structure and New-type urbanization construction. We discuss the impact mechanism for the housing demand from heterogeneity characteristic of household demographic structure and the marriage and child rearing of family in micro level. And also discuss the regional differences, structural differences and asymmetric effect from urbanization construction to housing demand as well as how the “Citizenization” and "New Citizen" influencing the housing demand. Based on these, with setting various scenarios, we forecast the scale effect and structural impact of demographic changing to residents’ housing demand in the urban areas, and evaluate the effectiveness of the different policies. Last but not least, combined with the empirical results, predict outcomes and policy evaluation results, we give some -systematic and comprehensive countermeasures on how to improve the population structure, and residents’ housing demand in the urban areas.

人口结构变化是中国房地产市场发展的推动力之一，体现在微观层面的家庭人口结构变化和宏观层面的城乡人口结构变化对住房需求的促进作用。研究人口结构变化对城镇居民住房需求的影响作用和机理，对于有效扩大住房需求、消化库存、稳定房地产市场发展具有重要意义。本项目基于人口结构视角，从家庭人口结构转变和新型城镇化建设两个层面入手，通过构建理论模型，在微观层面采用家庭微观调查数据分析人口结构的异质性特征和家庭婚育行为对住房需求的微观影响机理；在宏观层面，采用市级面板数据探讨城镇化进程对于住房需求的区域性、结构性差异和非对称性影响以及“市民化”进程和“新市民”行为对于住房需求的影响。通过不同的情景设定，预测人口结构变化对城镇居民住房需求的规模影响和结构影响，并对相关政策的实施效果进行评估。最后，结合实证分析、模拟预测和政策评估结果，就如何通过完善人口结构、提高城镇居民住房需求提出系统、全面的对策建议。

本项目围绕住房需求和房价问题，分析了人口结构变化对于住房需求和房价的影响。通过分析家庭中人口结构和性别结构差异对于家庭住房需求的影响以及影响途径；并分析了家庭具有住房后，房价变化对于家庭消费、储蓄和投资等行为的影响。就中国主要城市投资者的结构差异，分析了投资者结构差异和变化对于住房需求和房价的影响；并在此基础上对主要城市的房价变化进行了预测。从中国居民的城乡差异角度，分析城乡流动人口对于住房需求的影响，提出了“半城镇化”的概念，分析城乡户籍差别对于居民住房需求和消费的影响。.研究进展和重要结果方面，一是家庭中主要成员的的兄弟姐妹数量会显著影响到其购房行为，并且这种影响在不同性别结构中会有差异，男性之间存在更多的是竞争效应、而异性之间则存在买房过程中的补贴效应。二是中国传统儒家文化中的“重男轻女”导致的人口性别结构差异会显著到家庭成员的住房需求实现。三是从房地产企业和购房者两个视角，以微观市场参与人的行为为基础，系统分析了房地产资产价格的形成机理和原因。从理论上分析了市场中投资者结构差异和演化对于房价的影响，创新性地引入房地产行为金融理论，采用非线性方法和数值模拟分析了市场参与者结构差异对于房价的影响。并在此基础上，项目负责人首次将LPPLS模型引入到中国的房地产市场中来，从宏观视角尝试对我国一线城市和部分二线城市的房价进行预测。数据积累方面，通过将宏微观不同层面的数据进行整合形成了有利于从独特视角出发进行研究的可能。体现在：将统计年鉴中城市层面的数据以及通过手工搜集各城市统计公报所补充的城市层面数据与北京大学CFPS数据库、西南财经大学CHFS数据库、中山大学CLDS数据库相结合分析家庭成员性别结构、劳动力转移等对房价以及住房需求的影响。