基于溢价效应差异性的轨道交通站点地区规划调控模式研究

Over the last decade, urban rail transit system development has been booming in urban China. When the local government are investing huge financial fund in rail transit, they propose transit oriented development (TOD) as strategy. Urban rail transit station area is the elementary entity for practice TOD. However, two challenges are in confront of the development of transit station area in Chinese metropolis, which are the function homogenization and shortage of fiscal investment on supporting facility. The incoordination between urban strategy and station area planning contributes to the problems. And empirical knowledge about the mechanism between rail transit and real estate market is critical to support TOD practice in the Chinese local context. This research constructed TOD topology and proposed differentiated urban planning pattern for rail transit station area based on transit access premium analysis from Wuhan, China. The study will estimate transit access premiums by modeling hedonic value of residential, commercial, and office land/properties. The ‘Node-Place-Revenue’, which combined the station area environment and the external economics, was structured to set up station area topology for policy-making. Based on the station topology, differentiated urban planning strategy such as spatial-temporal sequence and key enhancement elements will be proposed. And the empirical documentation can inform policy decision making on TOD planning, for cities around the world.

我国大中城市投入巨额资金加速轨道交通建设，并努力协调轨道交通和城市空间发展，优化城市空间结构。轨道交通站点地区是城市实施公交导向发展战略的基本单元。我国城市轨道交通站点地区发展，面临站点地区土地开发同质化以及站区设施优化投资不足两方面突出问题。原因在于对城市宏观TOD战略和轨道交通站点地区规划缺少衔接，站点地区空间规划对轨道交通和周边不动产市场互动机制考虑不足。本研究从城市系统的视角探索轨道交通站点地区规划调控模式：利用空间经济学模型，细致分析轨道交通对不同功能土地、房产溢价效应空间范围、强度的类别差异性和空间异质性；构建综合考虑轨道交通站点地区空间环境特征和溢价效应经济价值的分类方法，通过实证研究建立站点地区分类框架；从发展时序、规划建设关键要素等方面，针对不同类型站点地区，提出差异化的规划调控模式。本研究可为我国城市协调轨道交通、土地、经济发展提供理论支撑和方法借鉴。

我国大中城市投入巨额资金加速轨道交通建设，实施TOD战略。我国城市轨道交通站点地区发展，面临站点地区协同发展不足、财政投资不足两方面问题。本课题从站点地区空间规划和周边不动产市场互动机理角度探索轨道交通站点地区规划调控模式。首先，本课题对轨道交通溢价效应产生、变化开展理论模型推导，通过元分析模型识别溢价效应差异性的产生机制。利用空间计量模型，评估武汉地铁2号线对住宅、商铺、办公楼溢价效应变化规律，发现轨道交通对房产溢价效应具有类别差异性和空间分异性。而后，提出轨道交通站点地区“节点-场所-动力”方法，综合考虑轨道交通站点地区在城市空间结构中的节点特征、场所环境TOD水平和房地产市场动力的平衡关系进行站点地区分类。基于武汉市实证，将轨道交通站点地区可分为填充提升型、内生优化型、渐进改造型、功能拓展型、远景发展型5类，归纳其发展特征。最后，项目从四个方面提出轨道交通站点地区协同发展策略。其一，从空间规划引导约束、政府政策和公共投资供给、鼓励多元主体参与等角度，探讨各类站区差异化的空间治理策略。其二，基于美国廊道式TOD规划经验，提出适宜中国城市的轨道交通站点地区协同规划策略。其三，基于经济、社会、环境等多元目标，利用遗传算法，开发轨道交通站点地区土地利用优化定量模型。其四，引入线性数学规划方法，整合溢价回收经济效益最大化、轨道线路运行时间最小化、客流服务量最大化、用地混合度最均衡、居民生活便利性等优化目标，构成多目标综合模型，开展轨道交通站点选址优化。通过在武汉市实证应用定量模型，为城市轨道交通站点地区发展提供优化原则和技术支撑。