中国城市土地开发的空间模式：形成机制、经济影响和福利分析

This project studies the spatial pattern of urban land development in China, with a focus on the role of local government policies. The project has three topics. Firstly, using land transcation data that covers most prefecture level cities nationwide, we document the spatail pattern of urban land development and study the role of local government policies in driving such pattern. We build up a model to demonstrate the local leaders’ decision process in setting both the city spatial boundary and the building density regulations, and empirically test the implications of the model.Our model setup incorporates China’s peculiar institutional features. Secondly, we study the economic impact of local governemnts’land policies. We investigate how the building density regulations affect housing supply elasticity. We also examine how the subsidies on industry land use affect the investment and productivity of firms. Thirdly, we introduce the central government and rural sector to develop a multi-layer-government and two-sector general equilbirum model. Using this model as workhorse, we conduct welfare analysis on China’s particular urban land development pattern that is largely shaped by local governments.

本项目以城市土地开发为核心，研究中国特有的制度背景下的城市空间模式的特点及形成机制，探讨地方政府土地开发政策的经济影响，并且进行全面的福利分析。本项目涵盖三个子课题。第一个子课题利用覆盖全国大部分地级市的土地交易的微观数据，研究地方政府主导下的城市土地开发的空间模式，深入探讨此模式的政治经济学机制并且给出实证证据。第二个子课题利用微观层面的土地和住房以及企业匹配的数据，进一步研究地方政府的土地开发政策如何影响城市经济。我们主要考察两方面：一是政府对土地开发时容积率的限制如何影响城市住房供给弹性； 二是政府对工业用地的补贴如何影响微观企业的行为和资源配置。第三个子课题将引入中央政府和农业部门，建立一个包含两级政府和两部门的一般均衡模型，对中国特色的地方政府主导城市土地开发的制度进行全面的福利分析，以期为政府制定政策提供有益的参考。

本项目的研究聚焦于中国城市土地开发的空间模式、驱动机制和福利分析。土地开发所带来的城市空间扩张是中国城市化进程中的突出现象。本项目的第一个子课题探讨中国城市政府如何决策土地开发的两个空间维度：广度和密度， 力求深入理解中国城市土地开发背后的经济学逻辑以及相关政策的经济和社会影响。本项目的第二个子课题考察土地市场机制如何提高工业用地在不同地区（空间）和不同产业之间的配置效率，以充分发挥地区比较优势和产业集聚效应。取得的重要成果有：1）深入探讨中国城市土地空间扩张的经济机制，首次创造性地从政治经济学的视角探讨中国城市空间扩张的驱动机制和经济影响， 构建了一个新颖的理论分析框架，并且用大量的翔实的微观层面的土地数据和政府官员信息，去验证理论所提出的机制。研究首先发现地方政府官员的升迁动机是驱动城市空间扩张的重要力量， 而这是因为地方政府需要依赖土地出让收入来进行城市公共基础设施的投资从而拉升GDP。但是，分析发现这种以GDP为目标的城市空间扩张并不一定是社会福利最优的选择。2）探讨中国城市土地开发的密度。 首次从经济学视角研究中国城市的一项非常重要的土地规制--容积率限制--的合理性与实施问题，发现中国城市土地开发过程中，存在容积率限制（也即开发密度限制）相对于经济发展和市场需求而言过紧的问题。而开发商在市场利益驱动下，有可能去调整容积率；那些与政府有较好关系的开发商更容易突破容积率限制。3）深入探讨政府对土地开发的规制如何影响住房供给。构建了一个新颖的模型，运用微观数据首次估计出在有政府土地容积率限制条件下的住房生产函数， 进而考察这种规制如何影响中国城市的住房供给弹性。4）首次深入探讨2007年以来工业用地市场的拍卖机制对工业用地在不同地区和不同产业之间的配置效率的影响， 在大量数据和严格实证分析的基础上发现该机制促进了土地流向地区比较优势较强的产业。 但是一味补贴工业用地却不能带来显著效率提升。