中国城市住房市场的供给和需求研究：微观机制和实证证据

The proposed project studies the micro-foundations of China's urban housing market from both the supply side and demand side, based on micro-empirical analysis. It covers three parts. The first part focuses on housing supply and it addresses two key supply issues. One is to estimate the housing production function. Based on this function, we can identify the contributions to housing production made by both land and other mobile factors. The other issue is what determines the timing of housing development on purcahsed land. The real option theory will be applied here to study the speculative delay in housing development by real estate developers. Our study on housing supply will utilize a matched land parcel and housing loupan data that covers 56 cities nationwide in China..The second part studies how household characteristics such as income, family structure and hukou status influence the housing tenure choice and housing demand, using china's urban household survey data. We will distinguish housing investment demand from housing consumption demand and investigate how the expected capital gains stimulate households' investment demand for housing..The third part builds an equilibrium model of China's urban housing market. .It then conducts calibrations of the model to make prediction on the housing price change due to changes in fundamentals of the economy. We will utilize the results from our empirical analyses in both part one and part two to set the parameter values for the calibrations.

本项目基于微观实证分析，对我国城市住房市场的供给和需求进行系统而严谨的考察。本项目涵盖三个子课题。第一个子课题以土地为核心，研究我国住房市场的供给。主要解决两个关键问题。一个是估计住房生产函数，量化土地这一核心要素以及其它可移动要素在生产函数中的权重。另一个是用实物期权的理论，研究房地产商开发土地的时机，考察我国房地产开发商是否有延迟开工建设的投机观望行为。供给方面子课题的研究将使用一个把交易地块和楼盘匹配起来的覆盖全国56个城市的房地产微观数据库。第二个子课题将利用我国城市家庭的微观数据，分析家庭收入，家庭结构以及户籍状态等家庭特征如何影响家庭的住房租买选择以及住房需求。特别考察住房的预期资本收益对住房投资需求的影响。第三个子课题将建立一个住房市场的动态均衡模型，利用上述微观实证分析的结果，为模型参数赋值，运用calibration的方法，考察我国住房市场的价格变化趋势。

本项目基于微观实证分析，对我国城市住房市场的供给和需求进行系统而严谨 的考察。本项目涵盖三个子课题。第一个子课题以土地为核心，研究我国住房市场的供给。主要解决的关键问题一是土地市场的交易机制，发现了现有机制容易滋生腐败的微观经济学原理和证据；二是估计住房生产函数，量化土地这一核心要素以及其它可移动要素在生产函数中的权重。项目研究发现政府对土地使用密度的管制越紧, 土地这一要素在住房总价值中所占的权重就越大。土地管制越紧，住房供给所受的约束越强，从而导致在面临需求冲击时房价上升越快。我们的研究还发现目前政府对土地使用方面的管制过强，开发商会有可能在实际开发过程中违规，是否违规和违规的幅度取决于具体地块的市场价值以及开放商和政府的关联程度。本项目在供给方面子课题的研究使用的是一个把交易地块和楼盘匹配起来的覆盖全国40 个城市的房地产微观数据库。..第二个子课题利用我国城市家庭的微观数据，分析家庭收入，家庭结构以及户籍状态等家庭特征如何影响家庭的住房租买选择以及住房需求。特别考察住房的预期资本收益对住房投资需求的影响。我们的研究发现家户对住房市场的预期基于过去的经验，预期收益率会显著增加家户的住房投资。 而这不仅表现在购买多套房产，还表现在购买更大的自住房。并且，高收入的家户的房产投资对预期资本回报率更敏感。..第三个子课题建立一个住房市场的均衡模型，利用上述微观实证分析的结果，为模型参数赋值，运用calibration 的方法，考察我国住房市场的价格变化趋势。基于全国35个大中型城市的住房特征价格指数，我们的研究发现，在1998-2008期间，房价的增长在很大程度上可以被经济的基本面诸如收入、人口、建筑成本、土地供应等所解释。但是，在少数东部沿海城市，房价的增长超过了经济基本面所能解释的正常范围，提示有泡沫的风险。..简要说来，本项目使用大量的最新的微观层面的数据，运用先进的计量方法，针对我国住房市场的供给和需求两方面进行了系统而严谨的实证分析，这在国内外文献中是十分缺乏和罕见的，具有重要的学术价值。本项目的研究充分考虑到中国房地产市场的机制特色。这不仅体现在实证分析的计量模型的设计中，还反映在理论模型的建立上。因此，本项目有重要的创新意义。