房地产及其金融资产的定价与风险管理

Since real estate and real estate finance have great impact on people's livelihood and economy, investigating pricing, risk management and financial innovation of real estate and its related financial products is of greatly theoretical and practical significance. On the one hand, this project will explore the mechanism of evolution of real estate prices from the perspective of regarding real estate as an investment tool, and will propose advanced models for analyzing and predicting the price of real estate. On the other hand, based on the capital structure of real estate market participants and the special characteristics of China's real estate market, this project will establish pricing models for real estate financial assets under different economic cycles, credit constraints, consumption structures and government regulation and intervention, and will reveal the common driving factors and interrelationships for the prices of real estate and related underlying financial products and derivatives. Then this project will provide a theoretical basis, a feasibility analysis and an early warning mechanisim for financing and securitization in China real estate market, will design innovative financial products, and will put forward policy suggestions for risk management and system innovation of the real estate market. The ultimate goal of this project is to build a comprehensive research framework for real estate and real estate finance, to construct an artificial real estate market based on GIS information, and thus to provide an experimental platform, based on which policies for the real estate market can be simulated.

房地产和房地产金融对民生和经济有着巨大的影响，因此研究房地产及房地产相关金融产品的定价、风险管理和金融创新具有重大的理论和现实意义。本课题一方面从房价的形成和演化机制的复杂性特点出发，从投资品的角度揭示房价形成与演化的过程，提出分析房价变化趋势的先进模型。另一方面以房地产市场参与者的资本结构为出发点，结合中国房地产市场的特征，在不同经济周期、信用约束或消费结构下，在考虑政府管制或干预时，构建房地产金融资产定价模型，阐明房价与房地产基础金融资产及其衍生产品价格的共同驱动因素和相互影响机制。在以上基础上，建立在中国推行房地产融资与证券化的理论依据、可行性和宏观预警机制，设计创新性房地产金融产品，提出房地产及房地产金融市场风险管理与制度创新的政策建议。最终将建立一个综合的房地产与房地产金融研究框架，构建一个基于GIS信息的人工房地产市场，提供一个计算实验平台，对房地产市场的政策进行计算模拟实验。

本项目围绕房价的形成、演化及变化趋势，房地产基础金融资产与衍生品定价及相互关系，房地产及房地产金融市场的风险管理与金融创新三个专题，在房价内生动态生演化机制、房价外部影响因素、房地产调控政策效果、房地产市场风险、房地产资产证券化与期权定价、土地出让与地价、房地产金融资产的投资决策与风险管理等方面开展研究，在国内外核心期刊上发表论文126篇（中文78篇、英文48篇），其中被SCI、SSCI、EI分别收录36、24、17篇。此外，出版专著2部，提交研究报告8份。主要学术贡献如下：（1）将房地产市场参与者的有限理性与异质预期作为推动房价演化的内在动因，首次构建了（购房者与开发商分别具有有限理性和异质预期的）双边异质预期蛛网模型，刻画了房价波动的内生特征，且通过数值技术模拟了房价的可能演化方式。（2）建立了房地产厂商和消费者两部门的局部均衡模型，探讨房价变动的成本原因和需求原因，并利用我国2002-2011年的分省面板数据模型分解出成本、需求和非市场因素在不同时段和地区对于我国房价的拉动率，从而揭示了我国房价上涨的原因。（3）详细论述并实证分析了收入差距、教育资源配置机制、政策不确定性、政企合谋与腐败等因素如何影响房价，探讨了教育资本化的“中国特色”等问题。（4）理论分析和实证论述了限购政策对我国房价的影响，结果表明限购政策具有良好的调控效果，有效地抑制了房价的上涨，同时具有一定时滞性。（5）运用房地产销售价格指数的月度数据，结合集合经验模态分解(EEMD)技术，从多尺度识别了我国房地产市场内在的准周期成分。（6）利用住宅销售价格指数及相关数据，运用固定效应面板模型，实证探测了住房消费套保效应的存在性、影响因素及其对住房资产风险收益关系的影响。（7）基于邹氏检验、Granger因果检验及VAR分析等方法，研究房市与股市的关联，发现我国两市关系存在结构突变并长期保持正相关。（8）使用2012年和2014年中国劳动力动态调查数据(CLDS)和2000-2012年250个地级市的房价数据匹配出一个房价如何影响劳动力流动的微观数据库，验证了房价对劳动力流动的“倒U型”影响。（9）设计了更为有效的一元和多元控制变量方差缩减技术，运用于亚式期权和一揽子期权等房地产金融衍生产品定价。（10）基于房地产资产证券化和产融结合，以安邦保险和越秀地产为案例，探索未来发展方向。