地方政府土地配置结构失衡的机制分析和效应测度——基于房地产市场分化和工业企业TFP的考察

There is a serious structural imbalance on urban land allocated by local government, leading to the differentiation of real estate market and the distortion of resources allocation in industrial enterprises. But so far few studies have systematically investigated the issue. Within theoretical framework of local government driving economic growth through land allocation, this project studies the formation mechanism and economic effects of structural imbalance land allocation. First, construct the theoretical model, using general equilibrium analysis method to analyze the formation mechanism of local government land allocation, the differentiation of real estate market and the distortion of industrial enterprises resource allocation. Then, use macro and micro data of city land, corporate and economic, to test the effects of local government land distribution on the real estate inventory pressure and the TFP of industrial enterprises respectively. Finally, calculate the allocation efficiency and the distortion level of urban land, combining with the city's real estate inventory pressures and TFP index of industrial enterprises, to evaluate the efficiency of local government land allocation, then explore policy responses. This study will provide theories and policies optimizing the structure of urban land allocation , and reducing the real estate inventory, and improving industrial TFP, in favor of through the land supply side reform, to achieve the healthy development of the real estate market, and to promote China's economy transform to the efficiency driven growth mode.

地方政府对城市土地的配置结构存在严重的失衡问题，导致房地产市场分化和工业企业资源配置扭曲，但迄今鲜有研究对该问题进行系统考察。本课题在地方政府以土地配置驱动经济增长的理论框架内，对土地配置结构失衡的形成机制和经济效应进行系统研究。首先，构建理论模型，运用一般均衡分析法分析地方政府土地配置结构的形成机制，分析对房地产市场分化和工业企业资源配置扭曲的影响机制；然后，运用地级市宏微观土地、企业和经济数据，分别对地方政府土地配置对房地产库存压力和工业企业TFP的影响效应进行实证检验；最后，测算城市土地的配置效率和扭曲水平，结合城市的房地产库存压力、工业企业TFP指标，评价地方政府的土地配置效率，探讨应对政策。本课题将为优化城市土地配置效率、推动房地产去库存和改善工业企业TFP提供理论参考和政策支撑，有利于通过土地供给侧改革实现房地产市场健康发展和我国经济增长模式向效率驱动转变。

地方政府对城市土地的配置结构存在严重的失衡问题，但研究缺乏系统讨论。本课题在地方政府以土地配置驱动经济增长的理论框架内，对土地配置结构失衡的形成机制和经济效应进行系统研究。基于课题研究目标，以五个专题进行研究。专题一《城市土地配置结构失衡对房地产市场分化的影响研究》，分析城市土地配置结构与房地产市场分化的关系和影响。实证发现土地配置结构存在严重失衡，土地配置结构对房地产市场分化存在长期稳定的影响。政策建议：理顺土地供应结构、落实地方政府主体责任。专题二《城市土地资源配置结构失衡对工业企业TFP的影响研究》，研究土地资源配置结构失衡对工业企业TFP的影响研究。研究发现，工业和商住用地出让占比对城市TFP产生显著的负影响，说明工业和商住用地配置失衡对城市TFP起阻碍作用。政策建议：地方政府要优化土地供应结构。专题三《工业用地价格补贴对全要素生产率的影响》，研究地方政府以工业用地价格补贴的发展模式对全要素生产率的影响。研究发现：政府工业用地价格补贴是全要素生产率变动的重要原因，并且补贴对企业要素生产率影响存在异质性。工业用地价格补贴虽然对单个企业带来全要素生产率的微弱提升，但对城市全要素生产率造成损失。政策建议：继续推动土地市场改革、调整产业政策。专题四《地方政府负债对土地供应行为的影响》，构建地方政府的土地供应行为理论模型，实证检验地方债务对地方政府土地配置结构的影响。研究发现，债务水平对地方政府的土地供应行为具有显著的影响。这种影响与经济发展阶段有关，影响存在拐点效应。政策启示:合理控制债务规模、土地调控政策应考虑地区和发展阶段差异。专题五《我国城市房价的联动效应研究》，研究2007年1月至2017年1月间35大城市住宅商品销售价格指数的联动性。发现中国城市房价波动存在显著的联动效应，区域内的房价关联性大于区域间；核心城市房价上涨对周边城市具有重要的传导效应。政策建议：房价调控要重点关注区域的关键城市。