中国房地产市场分化的成因及其与地方政府举债行为的联动效应研究

Housing markets and local government debts are both faced with looming risk when China’s economy growth starts to slow down. There is increased divergence across housing markets in China, while local government debts are accumulating quickly. There are close linkage between these two phenomena, while only limited attention has been paid by researchers. This project would like to fill the gap. .Under DSGE framework, we will study the interaction among households, real estate developers and the local government. We will then apply the sign restriction VAR approach, which is based on the DSGE simulation results, to empirically study the major driving forces for divergence across housing markets. The results will shed light on the plan to implement “City-Specific Real Estate Policy” proposed by Premier Li Keqiang in 2016. .We will also study the linkage between housing dynamics and local government debts in different cities, applying Panel VAR approach. A special data of loans to local government financing platforms from China Development Bank will be used in this estimation.

房地产市场调整与地方政府债务积累，是处于下行阶段的中国经济面临的两大风险。近年来，中国城市间房地产市场分化加剧，与此同时地方政府债务高速扩张。这两个现象之间有诸多内生关联，但在研究成果中并不多见，本项目将填补这一空白。在动态一般均衡模型（DSGE）框架，本项目将研究居民的住房消费，房地产商的住房供给，及地方政府的举债行为和土地供应之间的三方联动关系。以此为基础，本项目将运用基于符号约束的向量自回归（Sign Restrictions VAR）方法，找到引发房地产市场分化的主要成因，为2016年政府工作报告提出的房地产“因城施策”提供理论和量化结果。另一方面，本项目将使用独家获得的国家开发银行的地方融资平台贷款数据，经过面板向量自回归（Panel VAR）分析，研究不同地区房地产波动与当地的地方政府债务相关指标的关联，为正在进行中的地方政府存量债务置换提出建议。

本世纪来，房地产一直是我国民经济的支柱产业。近年来，房价波动在一、二、三线城市间显著分化，与此同时，地方政府债务持续扩张。本项目主要研究不同城市房地产市场分化成因，城市居民住房财富积累路径与影响因素，住房的金融属性对各部门宏观杠杆率的影响，及房地产波动与地方政府举债行为间的联动效应。.项目研究发现：1、央行加息对一线城市房价有较强抑制作用。伴随房价下跌，家庭消费急剧下降；由此可见一线城市住房市场的货币政策传导机制更强。2、住房制度转型期间，居民的社会地位、经济条件等特征都决定了住房财富获取途径，加剧了住房财富不平等。3、中国的房地产价格和房地产金融密集度之间存在正向反馈，因此出现家庭部门杠杆率上升、企业部门短期融资困境和长期债务负担加剧。4、土地财政是联结房价和地方政府债务的中间变量。房地产市场的繁荣引发地价上涨，地方政府更乐于依靠土地抵押举债，导致债务规模扩张。另一方面，地方政府将债务资金用于工业化、城镇化建设，又促进了房地产市场繁荣，推高了房价。.我们提出以下政策建议：1、使用利率调节房价时须考虑对一线城市家庭消费的负面影响。2、应向中低收入阶层提供廉价住房。3、为防范房地产泡沫向三线城市的转移，应加强对银行信贷用途和房地产购买需求的引导。4、在调控房地产市场和控制地方政府债务扩张时，建议中央政府加大转移支付，减轻地方政府事权压力；而地方政府应考虑探索新的财政增收方式。