集体建设用地使用权直接流转与农民收入增加研究

The rural collective-owned construction land is an important land assets of rural areas and farmers, is also an important source of the increase of farmers' income. However the range of Conversion of Rural Collective Construction Land，after the transfer, the allocation of circulation profit and so on are strictly controlled by the government, greatly restricted the peasant family to achieve property and operating income increases by land. The study case uses case analysis, statistical analysis, inductive and deductive analysis method to analyze the existing collective construction land use rights, problems, performance, system restriction ,etc, based on the theory and sample area and household survey ,Showing the intrinsic mechanism of China's collective construction land at the present stage . Clarifying the intrinsic relationship between direct social economic factors influencing collective construction land use rights transfer, land system as well as the land use right direct transfer and farmers' income increase .It is intended to seek breakthrough in system innovation and corresponding policy recommendations for the reconstruction and the cultivation of rural collective construction land transfer market, perfecting income distribution mechanism between the government, the collective and the farmers reasonable, safeguarding farmer income increase long-term stability .

农村集体建设用地是农村和农民的重要土地资产，也是农民收入增加的重要源泉。然而现行农村集体建设用地使用权流转的范围、流转后的用途、流转价格的形成以及流转收益分配等方面都受到政府的严格管控，极大地制约了农民家庭以土地实现财产性和经营性收入的增加。本研究拟在理论梳理和样本地区案例和农户调研的基础上，采用案例分析、统计分析、归纳和演绎分析等方法对现有集体建设用地使用权直接流转的现状、问题、绩效、制度制约等展开分析，揭示现阶段我国集体建设用地流转的内在动力机制，明晰影响集体建设用地使用权直接流转的社会经济因素、土地制度与政策因素以及使用权直接流转和农民收入增加之间的内在关系，为重构和培育农村集体建设用地流转市场、完善流转收益在政府、集体和农户之间合理分配机制，保障农民收入长期稳定增加寻求制度创新的突破口和相应的政策建议。

本研究在对集体建设用地流转收益分配理论分析和制度与政策分析及典型地区案例分析的基础上，对现有集体建设用地使用权直接流转与农民收入增加的现状进行了分析，揭示了集体建设用地流转的内在动力机制、制约因素、土地增值收益分配关系及其和农民收入增加之间的内在联系。主要结论与政策建议包括：.（1）集体建设用地流转增值收益的形成机理是流转后土地上的投入增加且优化，导致土地产出，土地流转的价格也随之增加。而影响的因素有土地的区位条件改善、用途的转变、土地利用规划和政策的改变等。.（2）流转收益分配的理论依据有地租理论、产权理论和资源稀缺理论，应遵循的两个原则是“投资者受益”和“所有者受益”。急需政策加以规范的是地方政府、村集体和农民之间的分配关系。.（3）集体建设用地流转政策演变经历了严格禁止、有条件允许和建立城乡统一的建设用地市场等不同阶段；在收益分配上从忽视农民个体利益向协调国家、集体和农民三者利益，合理提高个人收益转变。.（4）集体建设用地流转的需求动力是经济发展和城市化对建设用地的强劲需求，而新增建设用地指标有限转而对集体建设用地的需求增加。流转的供给动力是集体能从流转中获取巨大的土地收益。现有的政策在流转的范围、对象、用途等多方面制约着集体建设用地的流转，导致集体建设用地市场供给不足；集体建设用地权能和流转法律保障不足导致集体建设用地需求不强。.（5）流转试点经验：通过增减挂钩或用地布局调整，显化土地级差收益，这是集体和农民分享土地流转收益的物质基础；宅基地流转实际已经成为流转对象；流转中政府的主导作用十分明显，是农民能否分享土地增值收益的关键决定者。各地流转目标是为了获取更多的建设用地空间，对农民能否从中获得收益关注不够，流转对农民收入增长的贡献十分有限。.（6）促进集体建设用地流转、增加农民收入的总体思路是：赋予规划控制和用途管制条件下的农村集体建设用地与国有土地平等的权利，让农民集体直接分享集体建设用地流转收益，国家通过税收的方式获取收益，集体内部通过集体资产股份化后按股将收益分配到农户。相应的政策建议有：允许集体建设用地依法直接进入市场交易，加强市场监管；通过集体土地产权制度建设，解决所有权主体“虚置”或“政府化”现象；大力发展农村合作经济组织，按照股份合作的原则，建立集体收益在村民之间公平、合理分配的机制；在村庄规划控制下，试点农村宅基地退出与流转。