新型城镇化背景下城市低效用地识别与再开发模式研究——以沈阳市中心城区为例

The traditional urbanization path cannot continue at the expense of high input of land resources.The new-type urbanization that embraces a human-centric approach and intensive development idea is the inevitable choice to promote urbanization in future.This project focus on the recognition and redevelopment of a large number of urban inefficient land.. In theoretical perspective,it expand the theorectical connotation of the urban inefficient land attributes,economic effect and social effect.It tries to find out the comprehevsive redevelopment type.. In methodology perspective,based on the evaluation of economic effect of inefficient land,land types recognition,economic and social influences evaluating,it tries to innovate on coupling analysis,scenario simulation and urban inefficient land visualization.. In application perspective,taking Shenyang as an example,based on the connotation of new-type urbanization ,establishing the recognition theotry of inefficient land and exploring the comprehensive redevelopment type.Through regional test and revision,the comprehensive redevelopment type is widely applied to govern the inefficient land of China.It tries to active the stock land resource,at the same time to solve not only livelihood issues but urban environment.

实践证明，以土地资源高投入为代价换取城镇化快速发展的传统城镇化道路在我国已经难以为继，新型城镇化“以人为本”的发展要义和集约型、内涵化的发展模式是未来城镇化道路的必然选择，新的发展模式倒逼城镇化发展用地向存量转变。本项目拟在我国新型城镇化发展背景之下，将研究焦点集中在城市内部大量存在的低效用地的识别和再开发利用上。理论层面，建立城市低效用地的内涵，构建包含低效用地属性特征、经济和社会影响的三维评估体系，以及涵盖经济发展、社会保障和环境保护的综合型再开发模式；方法论层面，基于低效用地的经济效应评估、地类识别、影响测度，对耦合分析、情景模拟和低效用地可视化表达开展探索性研究；应用层面，以沈阳市中心城区为例，基于新型城镇化发展要求，创新低效用地识别的相关理论、方法，构建综合型低效用地再开发模式，并通过区域验证和修正，从而推广应用于我国城镇低效用地的治理中。

新型城镇化背景下的城市土地开发与利用要求向内涵式、高效性和可持续性的方向发展。城市低效用地是城市内部存在的土地利用方式相互混杂，不符合安全生产和环保要求，土地功能单一且相互影响，土地经济收益低下，土地所承载的基础设施和地上物衰落，不符合城市景观现代化要求，容易衍生出经济、社会和环境问题的土地利用类型。城市低效用地的再开发顺应新型城镇化的发展要求，缓解了城市土地资源普遍紧缺、环境污染、城市蔓延等问题，有利于通过城市更新刺激经济增长。因此，城市低效用地的问题不仅仅涉及自身的土地改造，同时与城市外部发展环境、产业转型、经济增长具有密切的关系。目前国内外对于城市低效用地的研究多集中在对于城市衰退区的更新和改造方面，缺乏系统性和整体性，低效用地作为一种客观存在的土地利用状态形式，存在概念界定不统一，分类不规范的问题，缺乏理论化和规范化的研究。本项研究从用地属性、经济影响和社会影响三个维度提出城市低效用地的科学内涵，构建概念体系、分类体系和空间范畴，在此基础之上，在坚持主导性、基础性及可获得性等原则的基础上，从城市低效用地概念的三个维度，从城市低效用地的4大类型，即城市内部衰退型、产业空间衰退型、独立工矿废弃型和用地空间混杂型，构建包含26个指标的城市低效用地的评估指标体系，利用Google高分辨率卫星地图、经济、社会统计调查数据，进行城市低效用地的识别和评估，形成城市低效用地的评估数据库。通过国内外低效用地改造成功案例的总结，提出城市低效用地的再开发基本模式，然后利用地块的空间关联分析和C-D生产函数，构建低效用地再开发经济效应评估模型，对低效用地再开发的经济效应进行研究，得出每增加1%的低效用地土地供应，房地产产值增加0.1%，土地产出弹性系数为0.1的结论。最后从低效用地的评估与发生机制两方面，提出防止低效用地大量产生的规避机制和识别方法，为国土管理部门提供政策应用上的工具和依据。