多尺度城市地价分异规律研究

Previous studies about the urban land price mostly focused on a scale land price characteristic, spatial-temporal change and analysis of influence factors. Besides, some scholars researched on the region classification of city land price. However, identifying scale of city land price and the variation law of multi-scale urban land price have not been researched systematically. On the basis of revealing the evolution characteristics of spatial-temporal patterns of city land price at different scales，this paper is based on the regional differentiation regularity in geography. By quantifying the city land price influence factors, it establishes model of GIS and canonical correspondence analysis (CCA), recognizes scale characteristics of city land price, and distinguishes the similarity and difference of "contribution degree" about multi-scale city land price influence factors, and then discuss the driving mechanism of land price differentiation, as well as sums up the variation law of the multi-scale city land price.Furthermore, by quantifying the strength of land price spatial gravity between cities with the help of gravity model, it can construct regional city land price amendment system, and calculate reasonable price level.This research will contribute to deepen and expand the theory and method of city land price, and provide scientific basis for coordinating the regional intercity land price , formulating differential city land price policy and strengthening the the macro-control of the land market.

以往城市地价研究多侧重于某一尺度的地价特征、时空变化及影响因素分析，也有学者进行城市地价区域分类研究，然而对城市地价的尺度识别及多尺度地价分异规律尚未展开系统研究。本研究基于地理学地域分异规律理论，在揭示不同尺度城市地价时空格局演变特征的基础上，通过量化城市地价影响因素，建立GIS和典范对应分析（CCA）模型，识别城市地价的尺度特征，区别多尺度间城市地价影响因素"贡献度"的相似性与差异性，探讨地价分异的驱动机制，总结出多尺度城市地价的分异规律，进而通过引力模型量化城市间地价空间引力强度，构建区域城市地价修正体系，探寻城市理性地价水平。研究成果将有助于深化和丰富城市地价研究的理论与方法，为协调区域城市间地价、制定差别化城市地价政策、加强土地市场宏观调控提供科学依据。

在梳理现有某一尺度地价特征、时空变化及影响因素相关研究成果基础上，基于地理学地域分异规律理论，对多尺度地价分异规律展开了系统深入研究。在原有资料基础上，补充完善不同尺度、各类地价时序与空间数据及相关统计资料等形成基础数据库。在对全国、城市群、省域（河北省）、市域（石家庄市域）、城市（石家庄市主城区）等不同尺度界定基础上，通过构建地价重心迁移模型、分形模型、引力模型、地价梯度推移模型、地价趋势图、等值线图、LISA集聚图、地价核密度估计，总结了不同尺度地价时间演变特征、空间发育特征和引力特征，并在省域、城市典型尺度上进行了地价分区特征探讨。充分考虑不同尺度地价影响因素的差异，从宏观性、政策性土地价格影响因素分析入手，通过GWR模型、RDA分析模型（约束线性排序）、相关分析、回归分析、主成分分析、通径分析等，定量分析了各尺度地价分异规律及影响机理，并对全国、省域大中尺度及省域、城市群、市域中小尺度间的地价分异规律及跨尺度主导因素进行了重点分析，定量剖析了相同城市不同因素的影响程度及相同因素在不同类别城市中的影响程度，区别了多尺度间城市地价影响因素“贡献度”的相似性与差异性，揭示了不同尺度下及跨尺度间地价分异的驱动机制。在运用傅里叶定律模型、集对分析模型、地价均衡度模型测算地价梯度、扩散通量、地价系统联系度、地价势能、地价信息熵的基础上，对地价扩散、地价稳定度进行了分析，进而引入地价质量概念并结合协调度模型、“基准地价—土地质量指数”耦合模型对不同尺度城市地价质量发展程度、空间差异及主控因子进行了分析和识别，对城市地价合理性进行了探索性分析，对理性地价进行了较深入的探讨。研究成果及相关方法已应用于城市地价动态监测体系维护、基准地价更新、基准地价平衡汇总及衔接、土地市场动态监测过程中，在深化和丰富地价研究理论与方法的同时，为协调区域城市间地价、加强土地市场宏观调控提供了科学依据。