城市中低价住宅用地的交通便利性模型实证研究——以长三角地区为例

There is a gradually serious gap between the rich and the poor while China sees a period of rapid economic development and urbanization, which makes it requisite that governments, social parts and others participate actively the construction of lower-middle housing the lower-middle class depend on. The location highly relevant to the cost of the land used and the corresponding traffic convenience are the keys of the construction policies when the lower middle price residential quarters is built. The project intends to select sample cities of the Yangtze River Delta to observe and analyze the travel characteristics and their traffic behaviors in detail of those who live in lower-middle residence, survey the corresponding traffic convenience and its components, which can be compared and summed up, quantified and modeled through an assumption, proved repeatedly with the practical cases of the surveys, then visualized computation is introduced. Basing on this, the strategies of the layout of the lower-middle residence can be summerised, and the measures to improve the traffic convenience of existing residential quarters can be presented. All of these will be helpful for the city governors and policy makers to consider the locations of lower-middle residential quarters more systematically, precisely, quantitatively, on the one hand, raising the efficiency of the land use of city, on the other hand, improving the traffic and trip of the people living there, in order to enhance their quality of the daily life in the practice.

中国正处于高速经济发展及城市化时期，渐趋严重的贫富分化使城市中低收入阶层所依赖的中低价住宅建设需政府、社会等方面积极参预；进行城市中低价住区建设时，交通便利性变化跟选址变动带来的用地成本变化高度相关，是建设决策中需考虑的核心因素。 本项目拟选取长三角地区的样本城市，细化地观察分析中低价住区中居住人群的出行特点及其交通行为；调查中低价住区的相应交通便利性及其各因素，进行比较，总结规律；继而对其假设量化、函数建模；再以调查的实际案例对其进行反复实证，并辅以数字可视化表达函数模型关系；在此基础上，总结出中低价住区的布局策略以及对旧有住区的交通便利性进行改进的措施建议；有助于城市管理者、决策者在考虑城市中低价住区的建设选址时具有更为精细、系统、量化的决策判断，一方面提高城市土地利用效率，一方面也改善生活于其间的普通民众交通出行，从而在实践层面上更有效地促进民生、

进行城市中低价小区建设时，因选址变化带来的用地成本变化与用地的交通便利性的变化大为相关，是建设决策者需考虑的重要因素，故能较为简便地表达用地成本和交通便利性关系的函数模型将非常有意义。.本研究对长三角地区十多个城市进行了线上、线下的数据搜集、分析，涉及城市在售小区数目1.6万多个，其中涉及中低价小区数目相应地约为其1/5，达3千余个；初步掌握了这些城市的中低价住宅小区(及在售小区)分布及其价格分布、城市的主要交通(主要道路+轨道路线)分布，中低价小区(关于交通的)分布模式等。.对超过12个城市150多个中低价小区作了实地调查。从近60个性状因素对每个小区进行了观察，其中涉及交通相关因素约20个；逐个对这些小区用6种不同交通方式计算了其到市中心的交通耗时和交通耗资，并按不同交通方式在小区出行的比率作了加权计算，一方面进一步了解了各小区交通情况，确认出符合要求的小区，一方面为随后的函数关系研究提供了具体数据。.通过引入转换“时间-金钱”的系数，以函数式给出本研究中的“交通成本”和“交通便利性”概念；以数据拟合进行比较综合后，得出小区房价-小区交通便利性间的函数关系从简便考虑，可用线性关系作描述；并引入另一转换交通便利性与房价的系数，得出小区“房价-交通成本/交通便利性”的函数式；再以调研数据代入求得对应于每一城市的系数等值，从而给出对应各城市的“房价-交通耗资和耗时”/“房价-交通便利性”函数式；继而利用已有的他人研究将“房价-交通便利性”函数式推导至“地价-交通便利性”函数式。.研究一方面探寻了长三角大中城市中的中低价小区分布及其关于主要交通的分布模式，便于在城乡管理、城乡规划中定性地布局中低价小区；一方面通过调研数据以实证方式说明可用相对简约的函数式表达“地价变动-交通便利性变动”的关系。这将有助于城市管理者、规划者、房地产开发者等作出更为快速、更定量精准的思考与决策。