中国城市低收入住房发展机制及其综合效应研究

Rapid urbanization in China has given birth to the development of formal and informal low-income housing, which includes large-scale public housing and unplanned informal housing development. These housing developments in turn bring about profound influence on urban spatial structure, land use, social stability and justice, and thus become the most pressing issues awaited to be addressed by researchers working on urban China and urban housing studies in general. Existing studies rarely link the formal and informal dynamics of low-income housing development together. In fact, both types of housing are responding to the rising housing demand from the low-income groups, both lack full property rights, and both closely hinge upon the dual land system and the land-centered urban growth regime. They are, therefore, able to complement and learn from each other in many ways. We propose to develop a nationwide data base of formal and informal housing information and conduct in-depth case studies in three major Chinese cities to investigate the formal and informal dynamics of low-income housing development and their geographical variations. Building upon the theories of property rights, transaction cost, and social reproduction, this research will also examine the interrelationships and interactions between formal and informal housing development, and systematically assess their integrative impacts on urban spatial structure, land use, social integration and social mobility. Drawing on the empirical studies in urban China, this project is expected to advance the theoretical development and inform the international debates on low-income housing development and social mobility. This project is also expected to develop a comprehensive understanding of the key issues of low-income housing development, and provide policy recommendations to effectively address the housing needs of the low-income population and promote their social well-being.

快速发展的中国城市低收入住房出现了正规与非正规两种发展机制，包括大规模的保障房建设和失序发展的非正规住房，并对城市的空间结构、土地利用、社会稳定与公正产生重要影响，因而成为中国城市与住房研究的重中之重。现有研究鲜有将这两种机制联系在一起。但两者都面向中低收入群体，都不具备完整的产权，都与二元土地制度、土地利益最大化的发展体制紧密相关，因此可在多方面互补和改进。通过建立全国的住房数据库并在三个城市开展深入调查研究，本课题将从产权和交易成本、社会再生产等理论视角，对正规与非正规低收入住房发展的机制和地域差异、两者的相关性和互动进行研究，并探讨其在空间结构、土地利用、社会融合和流动等方面的综合效应。在理论上，将在低收入住房与社会流动等领域形成富有中国特色并具重要国际影响的城市住房研究与社会地理学理论；在实践上，将系统把握低收入住房发展的核心问题，为解决低收入群体的住房问题并提升其社会福祉提供参证

过去四年中，项目组各个成员按照既定研究计划，有序合作开展了一系列研究工作，在完成对国内外有关低收入人群住房相关理论研究及实证研究进行系统性梳理的基础上，课题组引入跨学科的视角，结合新经济制度学的产权和交易成本理论，批判社会理论的社会再生产、社会流动与社会融合等理论，对正规与非正规低收入住房的供给与价格机制、综合效应进行对比和探讨。项目组开展了丰富而详实的问卷调查、深度访谈、实地观察、网络数据抓取等数据收集方法，建立数据库。选取两个案例城市（北京和深圳）作为实证研究对象，结合定性分析、量化模型、GIS空间计量、政策分析等多种方法，以及新制度经济学、批判社会理论等理论，对正规与非正规低收入住房的发展机制与地域差异、相关性与互动关系，以及综合效应开展研究，在低收入住房（尤其是非正规住房）、居住隔离、社会流动等领域形成富有中国特色并产生重要国际影响的城市住房研究与城市社会地理学理论。. 核心的研究结论：研究认为，产权的定义是一个连续性的、相对性的概念，且市场机制也会在这个连续体中持续运作和演化。小产权房之所以可以作为一个替代性选择去补充城市土地的短缺和房价的高涨，就是因为它的非正规性赋予了它一定的灵活性可以适当地调节、满足中低收入群体的多样化需求。目前，我国保障性住房的供给和需求依旧存在较大的差距，这不仅仅体现在保障性住房的申请和居住方面，还反映在居住在保障性住房的住户和其他商品住房的住户之间，以及居住在不同类型保障性住房住户之间对城市公共资源的可及性方面的差别上。此外，北京和深圳的试点集体土地直接流转入市建设租赁住房的政策具有较为突出的创新性，既不仅打破了国有土地建设公共住房的垄断地位，盘活了闲置集体地，扩大城市土地供给渠道。同时，通过对集体土地产权的分解，激励市场主体参与，有效提高土地的使用效率, 吸引更多的投资者参与市场供给。