老龄化进程中我国大城市住宅需求变化及应对策略研究

Scholars have held quite different opinions about whether the urban housing demand would go up or down during the aging process, which is not conductive to the understanding the dynamic of housing demand and the implementation of related controlling policies. Therefore, it’s urgent to make further research on this issue, especially in China, where the population has been aging quickly and the soaring housing price has not yet been well controlled. This project tries to theoretically analyze the change of urban housing demand during the aging process from the microscopic and macroscopic perspective, and then make empirical analysis in China’s metropolis based on the household survey data and the real transaction data. The total housing demand and the change of its structure would be predicted by employing DSGE and ABM, according to which the controlling strategies would be suggested. This research has great theoretical and practical significance for it can help better understand the dynamic of housing demand during the aging process and provide a quantitative basis for the implementation of regulation.

关于在老龄化进程中住宅需求将如何变化，国内外学者对此一直存在争议，这不利于理论界科学认识新环境下住宅需求的变化规律及政府实施房地产调控，需要进一步的探讨研究。尤其是对于正处于老龄化进程且深受高房价问题困扰的我国而言，更是如此。本项目拟在合理界定与分析老龄化内涵及特征的基础上，从微观个体住房消费行为和宏观住宅需求总量两个层面，深入剖析老龄化进程中城市住宅需求变化的理论机理，并运用微观调研数据和实际住宅成交数据对理论机理进行实证分析，进而构建基于动态随机一般均衡模型和基于ABM模型的动态仿真系统，预测未来我国大城市住宅需求总量及结构的变化，据此在微观行为引导和宏观管理调控两个方面提出应对策略。本项目综合运用多学科的理论与方法，研究在中国制度与文化背景下老龄化进程中的住宅需求问题，将有助于丰富房地产研究的理论与方法论来源，同时也可以为政府实施宏观调控应对老龄化提供量化依据。

当前我国正处于快速老龄化进程中，老龄化将对住宅市场带来深远影响。本研究旨在厘清老龄化进程中住宅需求变化的理论机理，定量测算老龄化进程中我国城市住宅需求总量与结构变化，为政府实施调控应对老龄化提供依据。. 主要的研究工作包括：一是在对老龄化的内涵及其特征进行合理界定与分析的基础上，总结与分析了老龄化进程中住宅需求变化的影响因素及其作用机制，并建立一个包含世代交叠结构的可计算一般均衡模型以及基于多智能主体模型的动态仿真系统。二是综合运用空间计量模型、面板门限回归模型、结构方程模型等方法对老龄化进程中住宅需求变化的理论机理进行了实证分析，定量测算了老龄化对我国城市住宅需求总量和结构以及居民住房消费行为的影响。三是综合人口预测模型、动态随机一般均衡模型、系统动力学以及ABM仿真等多种方法，对老龄化进程中我国大城市住宅需求总量及结构变化进行了科学预测。四是围绕城市住宅供给规划、城市住宅需求管理与调控等方面提出政策建议。. 创新与特色之处体现在：一是全面拓展了老龄化的内涵，深入分析在我国情境下老龄化可能对住宅市场带来的影响，有助于全面而深入地认识老龄化进程中住宅需求的变化规律。二是基于多学科交叉的视角开展研究，探索了多学科理论与方法在房地产研究领域的运用，有助于丰富房地产经济学研究的理论来源和方法论来源。三是综合了一般均衡思想和复杂系统理论进行理论建模与实证分析，有助于深刻认识住宅市场的复杂性及潜在运行规律。四是深入探究了住宅需求变化的微观基础，探析价值观、生活方式、居住习惯等内在因素对居民住房消费行为形成的作用，有助于探索我国老龄化问题及住宅市场发展不同于西方国家的特点与根源，提升房地产研究的本土性。. 本项目有助于丰富房地产研究的理论与方法论来源，同时也可以为政府实施宏观调控应对老龄化提供量化依据，具有较为重要的理论价值和现实意义。